Schnäppchen oder Fehlinvestition

Historische Jugendstilvilla am Stadtrand oder zentrumsnahes Bestandshaus: Die Suche nach der Traumimmobilie gestaltet sich nicht einfach, der Kauf einer gebrauchten Immobilie kann vor allem hohe Risiken bergen. Hier sind drei wichtige Aspekte, die man prüfen sollte, um Fehlinvestitionen und unerwartete Kosten zu vermeiden.



1. Die Lage als entscheidender Preisfaktor


Nicht nur in sädtischen Ballungsräumen spielt die Attraktivität der Lage eine wichtige Rolle für den Preis einer Immobilie. Die Nähe zu Naherholungsgebieten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Kulturueinrichtungen ist vielen Menschen wichtig. Auch künftige Entwicklungen sind zu beachten: Sind Überlandleitungen, Fernstraßen, eine Bahnstrecke oder ein Flughafenzubringer oder ähnliches in der Nähe oder geplant, die den Wert der Immobilie schmälern könnten? Auch Prognosen zur demographischen Entwicklung der Region sind interessant. "Zu diesen Themen sollte man beim Bauamt vorgesehene Entwicklungen erfragen und aktuelle Bau- und Flächennutzungspläne einsehen", rät beispielsweise Dipl.-Ing. Artur Schneider, Bauherrenberater beim Verbraucherschutzverein Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). 

2. Modernisierung und Umbau: den Aufwand richtig einschätzen


Viele ältere Häuser haben einen hohen Modernisierungsbedarf, um sie fit für moderne Wohnansprüche zu machen. Nicht alles, was sich Immobilienkäufer wünschen, ist machbar oder bezahlbar. Besonders eng sind die Grenzen gesetzt bei Gebäuden, die als Kulturdenkmal eingestuft sind, im Bereich einer Erhaltungssatzung oder in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegen. Beim Baulastenkataster sollte außerdem nach möglichen Baulasten, etwa durch unterirdische Kanalführung, eine Überbauung mit Stromleitungen oder nachbarschaftliche Abstandsflächen gefragt werden. Wie groß der Sanierungsaufwand ausfällt, hängt auch vom technischen Zustand und der Instandhaltungssituation ab. Bis Mitte der 90er Jahre wurden oft Materialien mit schädlichen Inhaltsstoffen eingesetzt. "Empfehlenswert ist in diesem Zusammenhang ein Modernisierungscheck oder ein Schadstoffcheck", rät Bauexperte Schneider. Unter www.bsb-ev.de gibt es dazu mehr Informationen. 

3. Ordnungsrechtliche Vorgaben können Zusatzkosten verursachen


Nicht nur im Neubau, auch in Bestandsgebäuden gibt es Vorgaben etwa aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten. So sind Heizungsanlagen beispielsweise nach 30 Jahren auszutauschen. Heizkörperthermostate müssen nachgerüstet, Warmwasser- und Heizungsrohre sowie oberste Geschoßdecke oder Dach gedämmt werden. "Da im Altbau viele Ausnahmen möglich sind, sollte ein Energieberater hinzugezogen werden", so die Empfehlung von Artur Schneider.


Gibt es noch Schnäppchen?


Echte Immobilien-Schäppchen zu finden, ist heute eher unwahrscheinlich. Bei ungewöhnlich günstigen Angeboten sollte man sehr genau hinsehen: Meist gibt es einen Pferdefuß, etwa eine ungünstige Lage oder einen schlechten Erhaltungszustand. Ein Haus unterhalb des Marktwerts bekommt man unter Umständen bei Zwangsversteigerungen. Allerdings sind die Möglichkeiten zur Hausbesichtigung oft eingeschränkt, die rechtlichen Rahmenbedingungen eher schwierig. "Diese Möglichkeit sollte daher nur nach sorgfältiger Recherche und mit fachkundiger, unabhängiger Beratung in Betracht gezogen werden", rät Artur Schneider, Bauherrenberater beim Verbraucherschutzverein Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Unter www.bsb-ev.de gibt es Infos und Adressen von Bauherrenberatern.


Foto: djd/Bauherren-Schutzbund