Grunderwerbsteuer: die Steuertricks bei Großimmobilien


Erwirbt in Deutschland jemand eine Immobilie, muss er Grunderwerbsteuer zahlen. (Siehe auch bauen-guenstig.info). Je nach Bundesland liegt diese zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Allerdings gilt diese Regelung wohl nur für den Normalbürger.
Bis zur Föderalismusreform 2006 wurde die Höhe der Grunderwerbsteuer bundesweit einheitlich festgelegt, damals lag sie bei 3,5 %. Jahre zuvor wurden sogar nur 2 % erhoben, doch die damalige Bundesregierung hatte mit einer Erhöhung um 1,5 Prozentpunkte den Wegfall der Vermögenssteuer kompensieren wollen. Als Folge der Föderalismusreform konnten die Länder nun selbst festlegen, wie hoch die Grunderwerbsteuer sein sollte, was sie in der großen Mehrzahl auch nutzten: Spitzenreiter sind mit 6,5 % Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein. Zwei Bundesländer erheben 6 %, acht immerhin noch 5 % und nur zwei (Bayern und Sachsen) haben bislang auf eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer verzichtet.

Der Fiskus kann sich auf zuverlässige Einnahmen aus dieser Steuerart verlassen: Während das Steueraufkommen hier 2012 bundesweit noch bei 7,389 Mrd. € lag, hatte es sich 2014 bereits auf 9,339 Mrd. € gesteigert (Quelle: Statistisches Bundesamt).


Wie Großkonzerne die Grunderwerbsteuer ganz legal umgehen können


Der § 1 Absätze 2a, 3 und 3a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) macht es möglich: Er ist eines der Steuerschlupflöcher der Immobilienbranche. Mit seiner Hilfe wurde es möglich, dass z. B. diese Immobilien den Besitzer wechselten, ohne dass nur ein Euro Grunderwerbsteuer geflossen ist: 

Das Bürohochhaus „Tower 185“ in Frankfurt-Gallus
2/3 wurden 2013 zum Preis von etwa 300 Mio. € verkauft, dem Land Hessen entging eine Grunderwerbsteuer von etwa 15 Mio. €, Experten sprechen sogar von 16,5 Mio. €.

Der Eurotower in Frankfurt
Verkauf von 94,9 % des Gebäudes zum Preis von 480 Mio. €; auch hier hat das Land Hessen keine Grundsteuer erhalten, die ansonsten in Höhe von 28,8 Mio. € hätten gezahlt werden müssen.

2013 wurden das KaDeWe sowie 17 Karstadt-Kaufhäuser veräußert. 
Der damalige Eigentümer Berggruen trennte sich von 75,1 % der Anteile, es ging um einen Verkaufspreis von 300 Mio. €. Nicht gezahlte Grunderwerbsteuer: etwa 15 Mio. €




Diese drei Transaktionen sind nur Beispiele für ein Steuersparmodell, das völlig legal ist und so funktioniert: 
Nachdem die Immobilie in eine Gesellschaft transferiert wurde, erwirbt der Käufer einen Anteil, der unter 95 % liegt. Erst bei einem Kauf von 95 % der Anteil würde die Grunderwerbsteuer fällig werden. Personengesellschaften müssen diesen Status Quo fünf Jahre nach dem Kauf aufrechterhalten, dann können sie auch die restlichen an 100 % fehlenden Anteile erwerben. Für diese letzte Tranche muss Grunderwerbsteuer gezahlt werden, deren Höhe im Vergleich zum vorher gesparten Volumen jedoch vernachlässigt werden kann. Die einzige Einschränkung ist dabei, dass es keine wirtschaftlichen Verflechtungen zwischen Verkäufer und Käufer geben darf.

Immobilienexperten haben ermittelt, dass der Anteil der Share Deals an den Immobilienverkäufen deutschlandweit bei etwa 20 % liegt. Derzeit beträgt das Gesamtvolumen aller deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilienverkäufe ca. 50 Mrd. €. Ausgehend von einer durchschnittlichen Grunderwerbsteuer von 5 % entgehen dem Staat also jährlich etwa 500 Mio. €.
Fachleute sind sich allerdings nicht darüber einig, ab welcher Größenordnung sich ein Share Deal wirklich erst lohnt: Ihre Schätzungen reichen von 15 Mio. € bis zu 75 Mio. € Kaufpreis, womit der private Eigenheimkäufer so oder so aus dem Rennen ist.


Schaut der Staat tatenlos zu?


So kann man das Verhalten der zuständigen Finanzbehörden wohl nicht deuten: Das grundsätzliche Problem ist sowohl dem Bundesfinanzministerium als auch den Finanzministerien der Länder sehr wohl bewusst. Offiziell existieren jedoch auf staatlicher Seite keine Erhebungen, die Auskunft über die tatsächlichen Dimensionen dieses Steuerschlupflochs geben könnten. 
Kurioserweise war die Einführung dieser Handhabung im Zuge der Novelle des GrEStG zum 1. Januar 1999 sogar eine Verschärfung der vorherigen Rechtslage: Bis Dezember 1998 fiel nur dann die Grunderwerbsteuer an, wenn so gut wie 100 % der Anteile veräußert wurden. Ein restlicher Mini-Anteil von 0,1 % sorgte also dafür, dass keine Grunderwerbsteuer erhoben wurde. Erst mit der Gesetzesänderung wurde die 95 % : 5 %-Regelung eingeführt.

Aber die Finanzbehörden haben eine andere Quelle, aus der sie zuverlässig und komplikationslos Grunderwerbsteuer beziehen: den „normalen“ Steuerzahler.